La nueva norma, pendiente de publicación, establece cambios en la fórmula para ajustar los valores, en anticipos, garantías y plazos.
Inquilinos, propietarios y dueños de inmobiliarias de todo el país aguardan la entrada en vigencia de la nueva Ley de Alquileres, sancionada la semana pasada con el voto unánime del Senado. Para poner en marcha la norma sólo resta su publicación en el Boletín Oficial. Cabe recordar, por ora parte, que en el marco de la pandemia, los contratos de alquiler vigentes no experimentarán modificaciones al menos hasta septiembre.
“La disposiciones de la presente ley entrarán en vigencia el día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial de la República Argentina y serán aplicables para los contratos que se celebren a partir de su entrada en vigencia”, señala el Artículo 23 de la nueva Ley de Alquileres.
Por esta situación, agentes de bienes raíces aseguran que el mercado se encuentra ‘frenado’ ya que ‘el desconocimiento y la incertidumbre’ hizo caer muchos contratos o los puso en suspenso a la espera de la reglamentación de la nueva ley.
“Esto es algo que se tenía que hacer para cuidar a los inquilinos y que sea más simple el acceso al alquiler, pero en un país con tantos vaivenes económicos y con fallas en las mediciones de los índices, va a ser muy difícil”, observó el responsable de un estudio inmobiliario local.
Las fuentes consultadas coincidieron en que en las últimas semanas muchos contratos quedaron sin firmar por las preocupaciones que manifestaron tanto inquilinos como propietarios. Según explicaron, los primeros mostraron dudas respecto de la forma en que se actualizarán los montos de los contratos, mientras que los dueños de los inmuebles pusieron el signo de interrogación sobre el punto que refiere a la extensión de la relación contractual.
“Tengo dueños que ya dieron de baja las propiedades publicadas o que están dudando de alquilar porque quieren ver cómo va a funcionar todo con la nueva ley”, expuso el mismo agente inmobiliario.
Punto por punto
Esta nueva ley, que trae cambios importantes respecto a la anterior y modifica el Código Civil y Comercial de la Nación, establece que los precios se ajustarán una vez por año con una fórmula compuesta en un 50% por la evolución de los salarios y 50% por la evolución de la inflación que mide el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC).
Sobre los anticipos y los depósitos de garantía, la normativa aclara que no pueden ser mayores que el equivalente a un mes de alquiler. Asimismo, el reintegro del mes de garantía deberá realizarse en efectivo al momento de la restitución del inmueble, al valor del último mes de alquiler. También con respecto a la garantía, el locatario deberá proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos).
Otro de los cambios que introdujo la nueva ley, como mencionáramos párrafos arriba, tiene que ver con los plazos del contrato, que a partir de esta sanción se amplía de dos a tres años, con las excepciones del artículo 1.199 del Código Civil y Comercial de la Nación.
En lo que respecta a las expensas, aquellas que deriven de gastos habituales quedan a cargo del inquilino mientras que las llamadas ‘extraordinarias’ deberán ser abonadas por el dueño del inmueble. Los gastos a cargo del locador podrán ser compensados por el locatario con el importe de los alquileres, previa notificación fehaciente.
Una importante novedad es la creación del Programa Nacional de Alquiler Social. La iniciativa tiene, entre sus objetivos, facilitar el acceso a la vivienda digna mediante alquiler de las personas en situación de violencia de género, y la regulación de la actividad de las entidades que otorgan garantías de fianza o seguros de caución.
Por último, la nueva norma establece la obligatoriedad de declarar los contratos de locación ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) y menciona que la intermediación sólo podrá estar a cargo de un profesional matriculado para el corretaje inmobiliario.
Cabe aclarar que a partir del momento en el que se concrete la publicación de la norma en el Boletín Oficial, todos los contratos de alquiler que se firmen gozarán de los beneficios y prerrogativas incluidas en la nueva Ley, mientras que sus alcances no afectarán a contratos en curso.
“Este proyecto surge de la lucha de varios años de un grupo de inquilinos. Celebramos la sanción de la ley que le da protección a más de 9 millones de personas en todo el país”, expresaron a través de un comunicado referido a la nueva norma los representantes de la filial regional de Usuarios y Consumidores Unidos.
La Dra. Ornela D’Angelo, delegada de la institución en La Plata, informó también que en la página oficial de la entidad (www.ucu.org.ar) puede encontrarse y descargarse un contrato modelo elaborado por la Defensoría del Pueblo de la Ciudad de Buenos Aires.
